多地推出二手房“带押过户”模式 对银行有哪些利弊？

最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。

9月16日晚间，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。不过，南京并不是第一个推出“带押过户”的城市。据不完全统计，8月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式，并已有相应成功案例。

那么，“带押过户”模式意味着什么?对银行有何利弊?

多地推出“带押过户”模式

所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立(下称“三项业务”)。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方(原房主)先解押才能办理过户手续，而解押则意味着需要还清按揭贷款。二手房“带押过户”模式是指“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。

在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，而如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。

从落地情况来看，多地已有成功的“带押过户”案例。今年8月以来，济南、青岛、昆明、深圳等多地推出“带押过户”新模式，在业内引起高度关注。因为它实现了无需归还原有房贷即可完成过户、抵押、发放新贷款，提高了二手房买卖的交易质量，进一步降低了交易成本。

从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本(主要是原房主)，同时提升二手房交易安全性，业内人士纷纷叫好。

这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，有效防范交易风险，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，也确保了银行抵押权的落实。

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，过去即使卖方顺利筹集资金还清按揭，也依然存在不能过户的可能，现在这种风险大大降低。

对银行意味着什么

增加交易便利性、降低成本和风险，归根到底是为了促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。董希淼表示，“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。

他认为，“带押过户”与过去的“转按揭”有相似之处，不过不同的是，“转按揭”依然要解除质押后进行，“带押过户”相比之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭，主要是指借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，不过依然需要解除抵押后进行，包括同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

目前来看，多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。有市场观点指出，虽然“带押过户”对提振楼市有利好作用，但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。对此，董希淼分析称，因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带押过户”，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，利好明显。原来无非是还一笔然后再贷一笔，这个没有什么大的影响。当前的“带押过户”与企业贷款中的无还本续贷有点类似，即续贷效率更高、成本更低。

从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看，当前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，当前银行房贷业务压力较大，因此参与配合的意愿较强。后续预计还会有更多城市跟进“带押过户”模式，加上部分城市全面落地，相应效果值得期待。

事实上，目前除热点二线城市外，深圳也在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，不过该案例属于查封房产，成为首个执行这一模式的一线城市。有分析指出，免去赎楼环节可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，这对被查封房产(赎楼的费用更高)降低的比例无疑更大。专家：有提振地产需求市场效果

据上述几个城市的银行工作人员处了解到，目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。有苏州当地房地产从业人士表示，待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。

南京市不动产登记中心业务运行科康新颖表示，“带押过户”全流程闭环模式的推出，一方面解决了此前需注销抵押方可交易过户环节多的问题，为交易双方及银行部门“搭台子”，提供更优质、高效、便捷的不动产登记服务;另一方面纾解了传统模式下先行还贷或垫付需筹措资金的困难，有效降低了二手房带抵押交易的成本与风险，最大程度保障交易双方合法权益。

康新颖说，这种模式减少了买卖双方的交易成本，买家无需筹措资金先行垫付，降低了交易风险，也无需再办理将抵押注销这一环节，更进一步缩短了办理周期。

“带押过户”会让部分高价二手房源有了上市意愿。比如一套总价比较高的房源，房主仍有几百万的贷款未还清，考虑到解押的资金量大，就不太愿意挂牌出售。一旦有了“带押过户”，无需解押就可以交易，会让更多房主愿意挂牌出售了。而对于买房人来说，也不用再纠结到底要不要把自己的首付款给卖方来解押了，安全性有保障。

事实上，自《民法典》施行后，“带押过户”逐渐具备法律条件，不少业内人士预测，接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振地产需求市场的效果值得期待。

关键词： 不动产权证 房地产市场 营商环境 金融机构